CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO, SUA RESCISÃO E EXONERAÇÃO DE FIADOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO, SUA RESCISÃO E EXONERAÇÃO DE FIADOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

POR: SEVERINO MAMEDE

 

O contrato de administração vincula o locador com a imobiliária, até o término do prazo ajustado neste instrumento. (de administração). Quem estabelece o prazo de vigência da administração é o locador e a administradora evidentemente, cuja negociação, a nosso ver, não deve, jamais, ser menor do que o prazo sugerido para a locação do imóvel angariado. Se, no curso do prazo deste contrato (de administração) o locador pretender rescindi-lo, deverá pagar a multa estabelecida que será o valor da comissão mensal multiplicado pelo número de meses faltantes para completar o seu prazo. Se o contrato de administração for de prazo indeterminado, ou, vencendo o prazo original prorrogar-se indeterminadamente, o locador poderá a qualquer tempo rescindi-lo, bastando tão somente que promova o aviso prévio, comunicando a imobiliária deste seu desinteresse com trinta dias de antecedência, ou pagando a comissão equivalente. Nada Mais! Não há necessariamente vinculação do contrato de administração com o contrato de locação; ou seja, aquele não prevalece enquanto este vigorar. A exceção, como já esclarecemos, remanesce pelo prazo que as partes ajustarem. Sugiro a inclusão da seguinte cláusula nos contratos de administração: “A despeito do prazo ajustado neste contrato, fica estabelecido de e acordado, que atingido o seu termo, fica o mesmo prorrogado para, pelo menos, idêntico prazo do contrato de locação, mantidas as demais condições já estabelecidas”.

 

EXONERAÇÃO DO FIADOR

Atendendo a pedidos de esclarecimentos formulado por imobiliárias , quanto aos efeitos do artigo 835 e 827 do Código Civil, aplicáveis à fiança passamos as breves considerações abaixo. O artigo 835 prevê a possibilidade de exoneração do fiador sempre que tiver garantido um contrato sem limitação de tempo.  Contudo, por se tratar de direito disponível e pessoal, tem a moderna jurisprudência admitido a renúncia a esta prerrogativa de tal forma que, uma vez assinado o contrato nestes termos, o fiador fica vinculado até efetiva entrega das chaves . Confira-se decisões do Tribunal de Alçada do Estado do Paraná acerca do tema:

Tribunal de Alçada do Paraná FIANCA. EXONERACAO. LOCACAO PRORROGADA. RENUNCIA EXPRESSA DA FACULDADE DE EXONERAR-SE DA FIANCA. ADMISSIBILIDADE. INTELIGENCIA DO ARTIGO 835 DO CODIGO CIVIL. É PLENAMENTE ADMISSIVEL EM NOSSO DIREITO A RENUNCIA A FACULDADE PREVISTA NO ARTIGO 835 DO CODIGO CIVIL, QUE DIZ RESPEITO A UM INTERESSE DE CARATER EMINENTEMENTE PRIVADO. APELACAO DESPROVIDA. BWN (APELACAO CIVEL – 203 – CURITIBA – JUIZ NASSER DE MELO – PRIMEIRA CAMARA CIVEL – Julg: 28/10/2006 – Ac.: 24905 – Public.: 0). FIM DO DOCUMENTO * Tribunal de Alçada do Paraná  – 1. FIANCA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – RENUNCIA A FACULDADE DE EXONERACAO – VALIDADE. TENDO OS FIADORES, DE FORMA EXPRESSA, RENUNCIADO AO DIREITO DE EXONERACAO DA FIANCA, PREVISTO NO ARTIGO 835 DO CODIGO CIVIL, QUE ENCERRA UMA NORMA DE CARATER DISPOSITIVO, AO ALVEDRIO DAS PARTES, CORRETA E A SENTENCA QUE, EM ACAO COM ESSE PROPOSITO, LHES ASSEGURAM TAL PRETENSAO. 2. HONORARIOS DE ADVOGADO – FIXACAO EM VALOR EXACERBADO – REDUCAO. A CONDENAÇÃO A VERBA HONORARIA, IMPOSTA AOS VENCIDOS, QUANDO ESTABELECIDA EM QUANTIA EXAGERADA, INCOMPATIVEL COM OS PARAMETROS DEFINIDOS NO ARTIGO 20, PARAGRAFO 40, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, COMPORTA REDUCAO. 3. APELACAO PARCIALMENTE PROVIDA. LEGISLACAO: CPC – ART 85, PAR 8. CC – ART 835. CC – ART 827. JURISPRUDENCIA: 2 TASP – RT VOL, 588, P. 154. 2 TASP – RT 593/155. 2 TASP – RT 594/167. 2 TASP – RT 612/147. 2 TASP – RT 675/144. 2 TASP – RT 652/124. TAPR – 1ª CC – AC 24905, AP 203/86, REL. JUIZ NASSER DE MELO. TAPR – 7ª CC – AP 48845-3, AC 2022, REL. JUIZ MENDONCA DE ANUNCIACAO. (APELACAO CIVEL – 64453500 – CURITIBA – JUIZ CONV. DUARTE MEDEIROS – TERCEIRA CAMARA CIVEL – Julg: 03/05/2004 – Ac.: 5125 – Public.: 27/05/2004).

 

De qualquer modo, ainda que pudesse o fiador se exonerar sobre argumento de que a cláusula de renúncia não teria valor, ainda assim, para que ocorra esta exoneração, deverá antes, não mais precisará que o garantidor interponha ação ordinária de exoneração. Simples correspondência ou notificação com a manifestação desta intenção tem valor legal e desobriga o fiador. Por sua vez o artigo 827, trata do benefício de ordem, que é a faculdade do fiador, ao ser demandado exigir que primeiro penhore-se bens do locatário para, somente após responder com os seus. Como se trata igualmente de direito pessoal, é disponível, de tal sorte que, renunciando a este benefício, o não fiador responderá como solidário com as dívidas deixadas pelo seu afiançado.

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